کویت اردو نیوز : UAE میں اپنے گھر کا مالک ہونا بہت سے غیر ملکیوں کے لیے ایک خواب ہے اور یہ انہیں مالی استحکام کی علامت بھی دیتا ہے۔ ان کا یو اے ای میں سالوں تک قیام کے لیے خاطر خواہ بچت یا سرمایہ کاری کی ضرورت ہوتی ہے۔تاہم، متحدہ عرب امارات کے رہائشیوں کے لیے، کرائے پر لینے کے بجائے خریدنا بہتر اور سستا ہو سکتا ہے۔
20 سال کے لیے ڈی ایچ 6,000 کی ادائیگی کرائے کی رقم تقریباً ڈی ایچ 1.4 ملین تک ہے – یہ کرایے میں ناگزیر اضافے کے حساب کے بغیر ہے۔ صرف پچھلے سال میں کرایہ کی شرح میں 19 سے 20 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ یہاں تک کہ سالانہ 5% کے متوقع اضافے کے ساتھ، اس سال ڈی ایچ 6,000 ادا کرنے والے نے 20 سالوں کے اختتام پر مجموعی طور پر ڈی ایچ 2.19 ملین سے زیادہ ادائیگی کی ہوگی۔
منتقلی کے اخراجات اور دیگر پوشیدہ اخراجات شامل کریں – یہ واضح ہے کہ اگر متحدہ عرب امارات میں طویل مدتی رہنے کا ارادہ ہے تو خریدنا ایک زبردست مالی اقدام ہے۔
ہم دبئی میں ڈی ایچ 15,000 سے ڈی ایچ 30,000 کی آمدنی والے شخص کے لیے گھر کے مالک ہونے کی فزیبلٹی کو دیکھتے ہیں – اس رپورٹ کے نیچے تفصیل ہے۔
ہندوستانی ایکسپیٹ شرن (43) سالانہ کرایہ میں اضافے اور نقل مکانی سے تنگ آچکا تھا۔ شرن نے مزید کہا، "میرے مالک مکان نے میرا کرایہ دو بار بڑھایا تھا، اور میں اور میری بیوی نے پہلے ہی فیصلہ کر لیا تھا کہ ہم طویل مدتی دبئی میں رہیں گے۔” اس سے جوڑے کے فلیٹ خریدنے کے فیصلے کی حوصلہ افزائی ہوئی۔
سیلز مینیجر اپنے موجودہ دو بیڈ روم والے گھر کے لیے ہر ماہ تقریباً ڈی ایچ 7,000 کرایہ ادا کر رہا ہے اور اسے 1,500 مربع فٹ سے زیادہ کی ترتیب اور سائز پسند ہے۔
ایک ایجنٹ کی مدد سے، اس نے دبئی مرینا کی اسی عمارت میں ایک مختلف منزل پر دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کے لیے رہن حاصل کیا۔ اپارٹمنٹ کی قیمت ڈی ایچ 1.2 ملین علاوہ فیس اور چارجز تھی۔
اپنے موجودہ کرایے کے مقابلے میں، شرن ہر ماہ اپنے رہن پر سروس چارجز سمیت صرف ڈی ایچ 900 اضافی رقم دے گا۔ فلیٹ پہلے ہی ڈی ایچ 96,000 سالانہ میں کرایہ پر دیا گیا ہے۔ صرف ایک ماہ بعد، شرن کا نیا فلیٹ کرایہ کے ذریعے اپنے لیے ادائیگی کرتا ہے (علاوہ نقد رقم میں تھوڑا سا اضافی) – جب تک کہ وہ داخل نہ ہو جائے۔ اور جب وہ ایسا کرے گا، شرن کرایہ میں مزید اضافے سے محفوظ رہے گا۔
متحدہ عرب امارات میں آف پلان سیلز ملک میں پراپرٹی کی فروخت کا ایک بہت بڑا حصہ بناتے ہیں، اور مرکزی توجہ کا مرکز داخلہ کی کم قیمت اور ادائیگی کے پرکشش سودے ہیں۔ براہ راست ڈویلپرز سے خریدتے وقت، خریدار مزید رعایتوں کا فائدہ بھی اٹھا سکتے ہیں، ڈیزائن کے مباحثوں میں حصہ ڈال سکتے ہیں، اور پراپرٹی کے لیے اعلی سرمایہ کی تعریف حاصل کر سکتے ہیں۔
سوئس ڈویلپر DHG پراپرٹیز سے Milos Antic نے کہا، "دبئی میں، آف پلان سیکٹر کی طاقت واضح ہے۔ اس سیگمنٹ میں فروخت کی قدریں Q3 2023 میں متاثر کن ڈی ایچ 35.71 بلین ($9.7 بلین) تک پہنچ گئیں۔
اگر آپ اپنی ڈی ایچ 30,000 تنخواہ کا 30% کرایہ کی مد میں ادا کرنے کے متحمل ہو سکتے ہیں – یہ ماہانہ ڈی ایچ 9,000 تک آتا ہے۔ کسی بھی آف پلان پراپرٹی کی خریداری، آپ کے کرایے کے اخراجات کے ساتھ، کا مطلب ہے آپ کی جیب/بچت سے ایک اضافی ادائیگی جس میں مستقبل میں کیپٹل گین یا کرائے کی آمدنی کے امکانات ہیں۔
"اس کے ساتھ ہی، کرایہ پر لینا یا خریدنا کسی بھی خاندان کی صورتحال پر منحصر ہے۔ اس سے قطع نظر کہ وہ اسے منافع کے لیے کرائے پر دینا چاہتے ہیں یا اس میں رہنا چاہتے ہیں، آف پلان پراپرٹیز کچھ ایسی چیز فراہم کرتی ہیں جو تیار شدہ پیشرفت نہیں کرتی ہے –
تاہم، یہ نوٹ کرنا ضروری ہے کہ آف پلان پراپرٹیز کے لیے رہن حاصل کرنا بہت مشکل ہے (کیونکہ بینک ایسے قرضوں کی اجازت صرف بڑے ڈویلپرز کو دیتے ہیں)، اور جائیداد کی قیمت کے تقریباً 50% تک محدود ہے۔
یہاں تک کہ 1 فیصد کے ادائیگی کے منصوبوں اور موخر سکیموں کے ساتھ، اس کا مطلب ہے کہ یا تو ایک گہری بچت کھاتہ ہونا یا زیادہ ماہانہ تنخواہ ہونا۔ لہذا، ایسے افراد کے لیے جن کے پاس اس قسم کی رقم نہیں ہے، تیار جائیدادیں رہن کے ساتھ زیادہ ممکن ہو سکتی ہیں۔
کل ٹرانزیکشنز کا 52.8 فیصد بناتے ہوئے، پراپرٹی فائنڈر کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ تیار جائیداد کی فروخت نے 16,467 ٹرانزیکشنز کے ساتھ ایک نیا ریکارڈ دیکھا جس میں ریکارڈ کی گئی ایک سہ ماہی کی سب سے زیادہ کارکردگی ہے، جس میں سال بہ سال (YoY) 21.2 کا اضافہ ہوا ہے۔ Q2 2023 کے مقابلے میں فیصد اور 7.24 فیصد اضافہ ہوا۔
پراپرٹی فائنڈر کے اعداد و شمار کے مطابق پراپرٹی خریداروں کے لیے سب سے زیادہ مقبول علاقے دبئی مرینا، ڈاون ٹاؤن دبئی، جمیرہ ولیج سرکل (JVC)، بزنس بے اور پام جمیرہ تھے۔ بائٹ کی فہرست میں الریم جزیرہ، جمیرہ لیک ٹاورز (جے ایل ٹی) اور دبئی سلیکون اویسس (ڈی ایس او) بھی شامل ہیں۔
درمیانی بازار کے دو بستروں والے اپارٹمنٹس کے لیے جس کی قیمت ڈی ایچ 950k سے 2.2 ملین درہم ہے، درج ذیل علاقے بھی مشہور ہیں: ٹاؤن اسکوائر، بارشا ہائٹس، دبئی اسپورٹس سٹی، موٹر سٹی، الفرجان اور ارجان، بائٹ کے مطابق۔
زازین پراپرٹیز، ایک ڈویلپر جو سستی اور پائیداری پر توجہ مرکوز کرتا ہے، اس سے نمٹنے کی امید کرتا ہے۔ ZaZEN میں مادھو دھر نے تبصرہ کیا، "2019 میں، یہ رپورٹ کیا گیا تھا کہ UAE میں صرف 77% سے زیادہ بالغوں کی مجموعی مالیت $100,000 سے کم تھی اور اس آبادی کے تقریباً 22% کی مجموعی مالیت $100,000 سے زیادہ تھی۔”
"ہم سمجھتے ہیں کہ ہر کوئی اس گلیمرس طرز زندگی کا متحمل نہیں ہوسکتا جس کا دبئی مترادف ہے۔” دھر نے مزید کہا کہ کمپنی کا مقصد درمیانی بازار کے صارفین کو اعلیٰ معیار کی جائیداد فراہم کرنا ہے۔
متحدہ عرب امارات میں برانڈڈ رہائش گاہوں، پرتعیش حویلیوں اور آسمان سے اونچے پینٹ ہاؤسز کی بڑھتی ہوئی تعداد کے ساتھ، یہ درمیانی آمدنی والے رہائشیوں کے لیے گھر کا مالک بننا تقریباً ناممکن لگ سکتا ہے۔ تاہم، اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ یہ معاملہ نہیں ہے.
رئیل اسٹیٹ کنسلٹنٹ نائٹ فرینک کی تحقیق سے پتہ چلتا ہے کہ خالص مالیت سے قطع نظر، درمیانی بازار میں اپارٹمنٹس کی مانگ تھی – جس میں دو بستروں اور تین بستروں کی اقسام اس رجحان کی قیادت کر رہی تھیں۔ نائٹ فرینک کی رپورٹوں سے پتہ چلتا ہے کہ سرمایہ کاری کے لیے، تلاش کی فہرست میں ایک بیڈ روم بھی زیادہ ہیں۔
Bayut سیلز کی تلاش کے اعداد و شمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ پراپرٹی کی ویب سائٹ پر 35% سے زیادہ آراء ایک بیڈ روم والے اپارٹمنٹس کے لیے ہیں، اس کے بعد 33.87% دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹس کے لیے ہیں۔ دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت ڈی ایچ 800,000 سے 2.2 ملین درہم تک ہو سکتی ہے – اس کا انحصار علاقے، سہولیات اور ڈویلپر پر ہے۔
سمیت آگسٹین (35) کا ایک جوان بیٹا ہے اور اس کے رئیل اسٹیٹ کے خواب مستقبل میں خاندان کے لیے آمدنی اور سرمایہ کاری پر مرکوز ہیں۔ آگسٹین کے والد، جو اپنے کاروبار کے مالک تھے، ایک پام جمیرہ اپارٹمنٹ کے مالک ہیں جو انہوں نے 2008 میں ڈی ایچ 1.2 ملین میں خریدا تھا – جب عالمی مارکیٹ مندی کا شکار تھی۔
اس کی بروقت خریداری اس وقت آگسٹین کو بچانے میں مدد کر رہی ہے – وہ اپنی تنخواہ کا 40 فیصد سٹوڈیو یا ایک بیڈ روم کے لیے نیچے کی ادائیگی کے لیے الگ کر رہی ہے۔ ایکسپیٹ خاندانی گھر میں اپنے والدین اور بھائی کے ساتھ رہتی ہے، جس کی قدر اب اس کے دلکش اور رجحان ساز مقام کی وجہ سے دوگنی ہو گئی ہے۔
اس نے کہا، "میں دبئی میٹرو لائن کی توسیع کے ساتھ، ایک سٹوڈیو یا ایک بیڈروم کا اپارٹمنٹ خریدوں گی،
آگسٹین ایک تیار اپارٹمنٹ خریدنا چاہتی ہے جسے وہ امید کے ساتھ چھٹی والے گھر میں تبدیل کر سکتی ہے تاکہ دبئی میں سیاحتی سیزن کے عروج سے آمدنی حاصل کر سکے۔
بیوت کے ایک ترجمان نے کہا، "آر ٹی اے کی رپورٹوں کے مطابق، اس لائن کے ساتھ والے علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں 25 فیصد تک اضافہ ہوسکتا ہے جو ہم نے ڈی آئی پی، الفرجان اور ڈسکوری جیسے علاقوں میں دیکھا ہے۔
اس بات کا تعین کیسے کریں کہ آیا آپ ایک تیار گھر برداشت کر سکتے ہیں؟
آپ کو اپنے ہدف کے بجٹ کا کم از کم 20% بچانے کی ضرورت ہے – لہذا ماہرین کے مطابق، ڈی ایچ 1 ملین گھر کے لیے، آپ کے پاس کم از کم ڈی ایچ 200,000 بچت ہونی چاہیے۔ یہاں تک کہ ابتدائی ڈاؤن ادائیگی کو کم کرنے کے انتظام کے باوجود، آپ کو دبئی لینڈ ڈپارٹمنٹ فیس (4%)، رجسٹریشن فیس، این او سی فیس، انشورنس، کمیشن، بینک فیس اور دیگر فیس ادا کرنے کے لیے کم از کم 10% کی بچت کرنی ہوگی۔
اگر آپ آرام سے اپنی آمدنی کا 30% رہن کے اخراجات کے لیے ادا کر سکتے ہیں، تو آپ رہنے کے لیے ایک گھر خرید سکتے ہیں۔ اگر آپ سرمایہ کاری کے لیے خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں، تو آپ کے اپارٹمنٹ کے لیے مثالی طور پر خود ادائیگی کرنی چاہیے، یا خرچ کی گئی کل رقم (کرایہ + رہن) آپ کی کل آمدنی کا 40% سے زیادہ نہیں ہونا چاہیے۔
لہذا ڈی ایچ 15,000 تنخواہ پر گھر حاصل کرنے کے لیے، آپ ماہانہ ڈی ایچ 5,000 ادا کر سکتے ہیں – اپنی پہلی ڈاؤن پیمنٹ کی بچت کے بعد۔ اس سے آپ کو ڈی ایچ 1 ملین کا گھر ملے گا (ڈی ایچ 200k کی ڈاؤن پیمنٹ کے بعد، 25 سالہ قرض کے لیے 4.24% فکسڈ منافع کی شرح سود۔) اس حساب سے فرض ہوتا ہے کہ آپ اپارٹمنٹ میں رہنا شروع کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔
ایک اور منظر نامے میں، آپ کرائے کی آمدنی کے لیے سرمایہ کاری کے طور پر ایک اسٹوڈیو خرید سکتے ہیں۔ اس صورت میں، مثال کے طور پر، اگر آپ کو ایک ڈی ایچ 400k اسٹوڈیو ملتا ہے جس سے کرایے کی آمدنی ہوتی ہے، تو آپ ڈی ایچ 80،000 (20%) کی ڈاون پیمنٹ کے بعد 20 سال تک ماہانہ صرف 2,000 درہم ادا کریں گے۔ مثالی طور پر، آپ کے کرایے کی آمدنی میں رہن کی رقم کا احاطہ کرنا چاہیے اور آپ کو اضافی آمدنی دینا چاہیے۔